Ein Jahr Property Value: Von der regulatorischen Vorgabe zur gelebten Praxis

Zur Erinnerung: Aufsichtsrechtlicher Rahmen

Regulatorische Grundlage des Property Value ist Art. 229 CRR III. Mit der Neufassung der CRR wurde der Property Value als allein maßgeblicher Wert für die Eigenkapitalprivilegierung von Immobilienkrediten eingeführt. Der Wert ist vorsichtig und konservativ zu ermitteln, darf erwartete Preissteigerungen nicht berücksichtigen und soll sicherstellen, dass temporäre Marktübertreibungen nicht in die Bewertung einfließen.

Die nationale Bankenaufsicht hat zwei Verfahren zur Operationalisierung des Property Value anerkannt:

• den Beleihungswert nach BelWertV, der die regulatorischen Anforderungen per se erfüllt, sowie
• einen marktwertbasierten Ansatz, bei dem der gutachterlich ermittelte Marktwert in einem nachgelagerten Schritt um einen geeigneten Abschlag angepasst wird.

Dieser Abschlag kann portfoliobezogen auf Basis statistischer Marktdaten ermittelt werden. Für diese marktwertbasierte Vorgehensweise haben vdp und vdpResearch gemeinsam eine praxisnahe Lösung entwickelt, die sowohl für den deutschen als auch für ausgewählte ausländische Immobilienmärkte konsistente und nachvollziehbare Abschläge zur Ermittlung des Property Value bereitstellt.

Marktwertbasierter Ansatz setzt sich durch

Nach nunmehr einem Jahr zeigt sich, dass viele vdp-Mitgliedsinstitute den Property Value im Neugeschäft marktwertbasiert durch Anwendung eines Abschlags ermitteln. Der Beleihungswert nach BelWertV bleibt eine anerkannte und regulatorisch robuste Alternative.

Von den Instituten, die marktwertbasiert arbeiten, greift ein großer Teil auf die vom vdp und vdpResearch entwickelte Methodik zurück, vielfach unter Nutzung der durch vdpResearch bereitgestellten Abschläge. Einige Institute haben lediglich die Methodik übernommen, leiten die Abschläge jedoch auf Basis eigener oder externer Daten selbst ab. Methodische Eigenentwicklungen stellen bislang die Ausnahme dar. Im Umgang mit Immobilienarten, für die (noch) keine marktbasierten Abschläge vorliegen, zeigt sich Pragmatismus: Viele Institute bedienen sich hier des Beleihungswerts, andere nutzen pauschale oder intern entwickelte Lösungen. Der Fokus liegt erkennbar darauf, regulatorische Anforderungen verlässlich zu erfüllen, ohne Prozesse unnötig zu verkomplizieren oder eine Vielzahl neuer Methodiken zu etablieren.

Klare Rollenverteilung und zunehmende Automatisierung

Viele Kreditinstitute trennen die Wertermittlung organisatorisch klar von der Ableitung des Property Value, so dass diese keine gutachterliche Aufgabe darstellt. Der Abschlag erfolgt zumeist bankintern im Risikocontrolling, im Meldewesen oder vollständig automatisiert systemseitig auf den von qualifizierten und unabhängigen Gutachtern ermittelten Marktwert. Diese Rollenverteilung unterstreicht den Charakter des Property Value als aufsichtsrechtliche Steuerungsgröße und weniger als Ergebnis einer klassischen Wertermittlung.

Im Verlauf des ersten Nutzungsjahres zeichneten sich zudem erste belastbare Erkenntnisse zum Umgang mit dem Bestand ab, der bis Ende 2027 an den Property Value anzupassen ist. Die meisten Institute verfolgen einen graduellen Ansatz, häufig gekoppelt an das etablierte Monitoring der Immobilienwerte. Dieser Weg erlaubt es, regulatorische Fristen einzuhalten und zugleich operative Belastungsspitzen zu vermeiden. Komplettumstellungen „auf einen Schlag“ bleiben die Ausnahme.

Fazit und Ausblick

Das erste Jahr Praxis mit dem Property Value zeigt: Der neue Wertbegriff ist im Bankbetriebangekommen. Die Institute haben tragfähige Lösungen etabliert und den Property Value in ihre Prozesse integriert. Die von vdp und vdpResearch entwickelte Methodik hat sich dabei als wichtiger Baustein erwiesen – einerseits pragmatisch und lösungsorientiert und andererseits als Beitrag zu einer harmonisierten Umsetzung innerhalb der Branche. Besonders erfreulich ist, dass sich die Methodik zunehmend auch über den Kreis der im vdp vertretenen Immobilienfinanzierer hinaus etabliert.

Gleichzeitig markiert 2025 nur einen Zwischenstand. Für 2026 stehen zwei Themen im Fokus:

• die Validierung der vdp/vdpResearch Methodik als konsequenten nächsten Schritt, um die Robustheit und Angemessenheit der Abschläge auch empirisch zu fundieren, sowie
• erste Prüfungserfahrungen, die zusätzliche Klarheit, aber möglicherweise auch neue Impulse für die Weiterentwicklung des Property Value bringen werden.

Der Property Value entwickelt sich damit zum festen Bestandteil einer vorsichtigen, zukunftsorientierten Größe zur Bemessung des Eigenkapitals. Viele prozessuale Fragen – insbesondere im Rahmen des Monitorings dieses neuen Wertansatzes – werden weiter zu diskutieren sein. Die kommenden Jahre werden zeigen, wie gut es gelingt, regulatorische Anforderungen, methodische Stringenz und operative Praktikabilität dauerhaft in Einklang zu bringen.